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年初曾經看過一本幽默理財處世書籍(作者的投資失敗學集大成..).或許對投資者來說有點保守不以為然.但從另一個角度去想.投資之前停看聽.做好功課相信才不會造成極大損失.尤其是雷曼兄弟連動債..
而前陣子在書店看到這本房地產書籍.本書的作者張金鶚教授.目前任教於政大地政系.卻長期致力於房地產的相關研究.結合自己多年的房地產理論知識和實物操作經驗.和讀者傾心分享.也算是對台灣房地產貢獻一份心力.而台灣的高房價一直以來對消費者始終吃不消.
當然對於房地產的知識有所缺乏的我.當下也決定買回去閱讀.以下也列出部份內容和個人心得.
一.破解五大房地產神話-首先提到投資房地產穩賺不賠的神話.接著提到高通膨低利率時是否該進場買屋投資..就跟股票一樣.時常有人鼓吹指數飆漲.更該直接進場是一樣的道理.但往往有夢最美.卻失望相隨.另外關於租不如買的議題.應該先認清房價的漲跌趨勢.同時也提醒讀者不需為了價格便宜.低利率.優惠房貸而買屋.還是要以個人需求.喜歡為主
另外提到區位.這幾年通常都會聽到房仲業或建商大力宣傳明星學校或公園附近的好區位.而本書的作者也提到爛區位的好房子和好區位的爛房子.以消費的角度來說.還是要以房子本身的特質為主.區位之好壞.只能當做參考.捷運部份.也有提及使用率和生活品質的問題.說來自家附近的永安市場捷運站.捷運上方就是住宅區.標榜捷運就是你家的房子.居住品質和居家安全就必須仔細考量…同時心想這種大樓應該比較適合規劃辦公大樓或商店才是.
二.租屋與買屋的交戰守則-主要提到買屋和租屋的優缺點.接著提及選擇租屋和買屋的判斷因素.還有和房東租房子的所需注意事項.一般人大多數可能多選擇買房子.但假若經濟不允許卻硬買房子.所須負擔包含房貸以及稅款的問題.顯得比較沉重..不過說來房價一年比一年高.最重要的還是政府是否有決心打壓房價.讓小老百姓可以有能力買房子.
判斷租屋和買屋的因素部份.其中房貸占月收入1/3最理想.最多不超過1/2.還有工作婚姻以及家族成員的生涯規劃也必須一併考慮進去.另外提及一些買屋策略.從市郊在往市中心發展.最後就是與房東租房子的注意事項.房東的好壞必須聽其言觀其行.也要調查相關背景.還有租賃合約的問題.包含押金.月租.權利義務…..等.合理的年租金部份.作者提及的建議則是低於總房價的1/30.
三.如何選.如何買到好房子-好的房子讓人有舒適的環境.但壞的房子則是讓人惡夢連連.尤其又碰到品質很差的房子以及不肖建商…首先建立起自己的心中之尺.包含個人居住經驗.家庭價值觀.購屋哲學..等.住宅單元設計部份.採光通風.房間數需求.好的方位最重要.
社區品質部份.好建造.好管理.好停車.…等六項缺一不可.說來目前自家住的房子這六項都符合.也有保全人員.還有專人幫忙收信件倒垃圾.另外非必要性公設問題(KTV.游泳池.圖書室…等)也時常是社區糾紛問題所在.有管理和經費的問題.
而近期建商所宣傳的造鎮議題.因為腹地廣大.投資客比例居多.而且夜晚時刻黑悽悽真的也很恐怖的說..而比起市區的生活機能和便利性.還是有一定的差別.著名的例子想起了北二高旁的三峽台北大學城..
建商部份.也可在購屋之前進行一番調查.包含非建商工會成員.紀錄不良.以某關係企業宣傳的建商…等.才不會發生類似幾年前的林肯大郡案例.當然也可以從建商前幾個案例.和數名住戶實際了解居住經驗.
四.是否該賣屋?換屋?-首先提到換屋的條件.包含軟硬體.家庭收入.子女成長.工作地點變更…等.還有七種賣屋方式.接著提到生涯規劃與屋涯規劃應如何調和的問題.每個房子和家庭都有一定的生命週期.一切都以生活品質為核心.而文中張教授還列舉屋涯規劃表給讀者做參考.
最後提到以房養老的制度.而這項制度則是為了因應高齡化社會的來臨.即在宅老化.將房地產轉為現金.使得退休生活有所保障.而台灣目前也和先進國家一樣.準備開始規劃以房養老的政策.
有別於坊間大部份書籍都是教導投資房地產致富秘笈.本書卻是將正反現實面給一一呈現.同時也覺得張教授本身是一個很實在的人.書本後段還提及張教授個人從小到大的房屋居住和投資經歷以及成長史(還有做表格整理).
雖然有些專業名詞和內容太深奧還不是很了解.比如政大房地產研究中心所發表的國泰案(國家房地產指數).需求案.景氣案.從中分析國家的房地產未來景氣動向.但相信個人對房地產方面的知識和判斷力也有了近一步的認識.
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