人定勝天 柴田勝家

去年甫推出的熱門書籍黑心建商的告白頗受好評,也曾經寫了一些內容和感想做相關記錄.

 

而近年來台灣房價依舊居高不下,買新成屋算是一種奢求,更何況中古屋也不一定買得起,台灣房市一年成交量,中古屋也佔了將近70%交易市場.加上近年來總會在電視報章雜誌上,看到許多靠投資房地產致富的案例,投資客為了謀取暴利,無所不用其極使用各種方式,從小老百姓身上賺取不少金額.










本書的作者Sway再度冒著生命危險,又出版了這本黑心投資客的炒房告白,主要在描述買賣中古屋的實戰守則,以及黑心投資客的坑錢手法.以下就介紹本書部份內容和心得看法





 

A.黑心投資客的炒房密技





一.黑心投資客黑心裝潢術-裡面包含老公寓拉皮,豪宅以及男女大不同之性別裝修法,比如天花板上釘一層木板遮掩壁癌.櫥櫃和排油煙機沒有防潮防油汙的功能,拷貝時尚設計雜誌偶爾用點真品形成山寨版豪宅......等.說來自家近期才剛做好裝潢,也去特力屋挑選想要的廚具衛浴設備.裝潢施工的同時有專人監工以及施工進度表.且享有售後服務(比如水電問題).也算是一種保障.










二.假自住.假租約騙你多付高房價-一些投資客買房後想要立刻賣房謀取暴利,也常使用假自住的方式,比如偶爾假裝在家裡煮飯,小孩房擺一些教課書....等.想要識破假自住可以調閱房屋謄本的轉移日期便可知,另外假自住還有槍手.....網路上刊登房屋管理員,免費供住便可得知.屋主自售(投資客和房仲聯手演戲)編織屋主要移民或到外地工作...等原因.十之八九也會讓消費者深信不疑.








三.結盟建商,預售屋掃貨賺翻天-建商發行建照之前,有的也會聯絡投資客,好換取預售七成才能通過的土地融資和建築融資,也讓投資客買到比市面上便宜兩成的預售屋,接著提到投資客買賣預售屋賺錢的手法,還包含押箱寶日租型飯店....所以這也是為何一般人民總會買到很貴的預售屋和新成屋的主因了.








四.租金房價 兩頭賺的店面投資學-投資客想要靠店面賺大錢,首要考量在於有機會調漲租金以及創造高房價的價值.尤其熱門地段同時又有知名連鎖店搶著進駐,更有大大的加分效果.和房仲演戲聯合哄抬租金更狠.一個黃金店面被投資客買下(也換了一個新房東).在等租約到期後順勢調漲租金趕走商家..說來對商家也很心酸又無奈的說.








五.培養眼線,第一手搶進便宜屋-社區總幹事或里長伯伯有時候也會是投資客的貴人.想以較低的成本買進房屋,更要打好鄰里關係.比如繳不起房貸.房子即將被法拍....等小道消息,沒有跟里長伯伯或社區總幹事打好關係,真的也很難得手第一線的消息








六.投資客收購釘子戶賤招大公開-都更也是近年來炒作的話題之一,尤其是黃金地段的老房子.投資客和建商軟硬兼施的情況下,也不見得能夠順利說服老人家賣房子.書中也有提到都更同意書的手法,實際上是買賣同意書,賤價賣出,讓屋主欲哭無淚








七.你確定沒買到違建或兇宅?-一般人都忌諱的違建和兇宅,在投資客的眼中一點也不排斥,畢竟產品成本低在經過巧妙包裝即可高價賣出.比如文中提到的竹科金山街,為了提供外地而來的竹科工程師租屋需求,有些是後來違建加蓋的.兇宅部份,投資客可能會先當個收租公,之後在倒貨給房客,想要避免買到兇宅就只有多打聽,包含社區大樓管理員.鄰居和警察伯伯...等人.








B.教你買屋談判術





一.對付房仲地一次就上手-買房子必須親力親為,先從環境選擇下手,而非一開始走進房仲店,內容包含預算1.5倍搜尋法找尋自己能力範圍內的房屋,以及記下同一物件的各家房仲編號貨比三家.....等.作者也以海鮮店理論來比擬.讓讀者能夠更深入了解.










二.別讓仲介替你挑地點-買房子挑地段必須先回歸生活圈的思維,並且衡量工作地點和交通規劃,另外也提及別亂選不熟悉的環境生活圈,比如桃園藝文中心.南港經貿園區.建商都會在附近蓋許多房子並且加以炒作.








三.中古大樓(從內到外,八大技巧)-中古屋無法像預售屋可以靠仔細監工確保施工品質,在此也提供了八大技巧供讀者判斷,包含大樓管理,管理基金,外觀....等.其中看屋時辰3點與8點最能看出房屋狀況,包含是否有西曬的問題,空氣是否對流以及居住品質...等.大樓附近是否有鴿子的問題自家以前也曾經苦惱過(還在窗戶洞口築巢生小鴿.....).到後來改裝氣密窗才改善此問題,而氣密窗本身又有隔音的效果.








四.中古公寓(由上而下,六個細節)-中古公寓多半是30年以上的老住宅且沒有電梯,首先著重一樓的公共空間判斷品質的指標,另外門前道路愈寬對以後改建也有利,至少也要有一輛汽車可以進入的寬度.同時也要避免鴿舍跟基地台.

 

跟黑心建商一樣,本書像一本推理小說般,把不為人知的黑心房地產市場給呈現出來,書中後段還有中古屋透天厝看屋圖解說明.








前陣子政府正打算實施奢侈稅,目的也是為了進行打房的動作,據了解幾位知名大咖投資客目前也都被政府追查.查證屬實最多也必須繳交將近十億的稅金入國庫.後續效應如何值得觀察.但可確定的是目前還並非進場最佳時機.





 

延伸閱讀

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33231134/IssueID/20110307


房市改革首務「交易資訊透明化」





 

http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT2/6233446.shtml


3黃1劉炒房 勇哥最大咖名下幾百間





 

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33279111/IssueID/20110328


新屋緊鄰凶宅 婦怒告