買房子不論是新成屋還是中古屋,都免不了會跟仲介接觸.而房仲業這幾年來持續蓬勃發展,有的甚至還開起加盟店.展店速度可以直逼便利商店....
繼建商和投資客之後,知名作家Sway繼續出版第三本書"黑心房仲的告白".本書的主旨在教導民眾買房簽約前與房仲應對的注意事項.包含房仲的招術.話語.透過作者的文章一一破解.
那這本書個人也覺得是這三本以來內容最豐富最有幫助的.在書本的後半段還教導民眾和房仲過招的流程.不動產說明書的注意事項.更重要的是房屋風水和格局設計.以及買屋後的裝潢成本學問.看完之後真的學到不少.所以這一次也特別分上下篇做介紹.首先內容先談房仲黑心招術
一.販賣夢想之房仲店頭接待術-走進房仲店就是房仲開始營造美好情境的時刻了.比如幾年後還未知的捷運路線.明星學區房子可以出產高材生.裝潢格局設計之隨便掰....等.種種話術真的也是聽聽就好.還是要以自己本身的真正需求為導向.
二.房仲與建商:合縱連橫賺翻天-首先提到中古屋抬價法,房仲配合建商會分階段炒房.從原本一坪20萬的行情順勢炒到120萬的行情...比如"建商搶地中.本區即將起漲 "."本區即將有豪宅誕生,房價爆漲前最後低價搶購"."一坪120萬天價行情.本週一戶50萬超低價,看屋只限三天".有的投資客也會買兩間房子一間自住一間投資戶,提供寬限期搭配政府優惠房貸.一間投資戶賣掉以後,賺到自備款繼續加碼,買兩間預售屋繼續投資.
三.我是你的眼:房仲的新聞蜘蛛網-房仲業炒做新聞的功力也不會輸給一般媒體...比如明星小模買屋賺千萬人生.房價二十年來只漲不跌.購屋壓力創新高,必須不吃不喝二十年買台北房....等誇張新聞.諸如此類的訊息,讓一般平民百姓跟著被洗腦.實際上背後的真實面鮮少有人知.更誇張的還有依照節慶來增添買氣.比如三二九檔期,六月結婚購屋潮.十月雙十國慶外資入侵.
四.奢侈稅時代的借力使力推銷術-政府為了打房而繼出奢侈稅政策.但上有政策,下有對策.以奢侈稅物件襯托非奢侈稅物件.實際上早就把15%的奢侈稅已經灌入房價.房屋本身的條件幾乎只報喜不報憂.碰到這個問題還是只有親力而為,去一一檢視房屋狀況.
五.帶看時間定生死-對房仲來說週五早上和週末是帶客戶最佳時間.而且同一時間看屋的人愈多,買房的人很難認真記住房屋的細節.其中早上十點是掩護缺點的最佳時機點.包含交通阻塞.房屋西曬.棟距窄一線天的問題.而傍晚五點也是最佳時機.尤其肚子正餓的時候常常都是判斷力最薄弱的時候.
六.月薪三萬也能買豪宅,黑心房貸祝您成家-新婚成家買房一直以來是年輕人的目標.文中提到小倆口從外地買台北房只想找總價五百萬....房仲看準貪小便宜的心態.將五百萬的法拍屋升等裝潢成看似美輪美奐的豪宅.立刻升級變一千萬.之後還會用假合約書辦貸款..甚至還製造出自備款只需四十萬的好康.寬限期繳款催眠法更會讓人錯估自己的財務能力.
七.強迫中獎的配餐法-每個人買房的需求不同,總是希望能夠愈完美愈理想.但往往房仲都會用不同的物件.不同的等級混淆消費者的印象.無法拿回看屋主導權.以還不能簽約的物件來當釣魚工具.不論是房仲的正餐還是配餐.塑造出百貨公司周年慶的假象.實際上看屋現場人多就無法仔細審視房屋的眉角.
八.見面談的真相-房仲的黑心心理戰真的有夠恐怖....除了之前提到配餐法以及一些情境話術隨便掰.見面談也會來個疲勞心靈轟炸以及溫馨招待術.此外隔離屋主與買方由仲介出面幹懸.也讓仲介有見縫插針的好機會.在不行遇到難纏的客人準備掉頭走人.祭出加價不收服務費大多數的人可能都會臣服.最後附上合約說明書在疲勞轟炸完畢後.往往也沒有人有那種精力去注意密密麻麻的合約書.
九.天書般的合約書-房屋合約書算是消費者重要的萬靈丹.但往往鮮少人會去注意.就算簽約後發生糾紛找來律師也不一定會勝訴.幹懸單則是房仲會先跟消費者敲一筆金額.不論是否有簽約.而且還有更多不為人知的內幕.比如貸款問題牽扯到個人銀行信用以及房屋用途.這些房仲往往都不會說.此外現況交屋如果有房屋瑕疵.也得一一檢視.房仲口頭允諾的保證.也得對照合約書是否有確實記載.
十.男女通吃,老少咸宜的事業線攻擊-假如有做過業務的應該都了解.個人的魅力往往比個人專業更重要.尤其又碰到男帥女美的房仲更是無法擋(甚至老少通吃)....還會轉移話題甚至搏感情灌迷湯.最後消費者往往忽略看屋基本面而分散注意力.
販賣夢想捏造美好情境的術語在報紙雜誌上也時有所聞.近期就看到明星學區買房的議題,引用孟母三遷的故事(一坪天價直逼130萬的昂貴房子).實際上別被算不到的房貸給拖垮.房仲跟建商聯合炒地部份,就好比彰化即將有Google台灣分公司進駐工業區.或者高雄即將有科技大廠進駐....等.往往跟房價無關緊要的一些訊息都可以炒作.路資來台讓商圈金店面租金翻漲的訊息也是時有所聞.
房仲界各有一個企研室部門.專門以趨勢報告當包裝,寫出一條條大小新聞給媒體記者.前面提到一些房仲新聞炒作議題.比如漲價兩成實際上只有一間漲價兩成,確寫成全區漲價.天價法拍墊高市價實際上是自己人買下,高於法拍底價就被講成解決債務問題可以搶購進場投資.
黑心投資客那本書曾經提到,下午三點和晚上八點是判斷房屋好壞的最佳時間點.以下午三點來說可以判斷是否有西曬的問題,還有夏季午後雷陣雨後是否有漏水的問題.晚上八點則是判斷社區管理指標的最佳時機.比如垃圾是否亂丟.鞋子是否亂放.以及了解鄰居素質.用法拍屋喬裝成豪宅也是房仲的手法之一.假如是外地來的消費者不妨尋找在地居民一同看屋.並且打聽這間房屋的實際狀況
房仲的配餐法和見面談的真相有個共同點,那就是做個疲勞轟炸並且掌握妥協的心理,讓你有非簽約不可的理由.實際上買到不適合自己的物件而後悔.天書般的合約書這一陣子也得到一些訊息,合約書都有五天的審閱期.在簽約之前該有的權益都得顧到.比如房屋磁磚隆起.隔音效果不夠確實.停車位過窄造成下車不方便..房屋是凶宅....等.簽約之前多聽多看多確認,並且跟建商簽下幾年的保固期.
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