寫完了房仲的黑心招術之後,接下來所要寫的內容對於想要購屋的民眾.可說是有很大的幫助.圖文並茂的清晰解說.讓讀者可以更深入了解.
尤其第三章提到的房屋空間格局設計.以及風水上的問題....等.首先將介紹與房仲過招和不動產說明書的注意事項.
A.和房仲過招的SOP標準流程-
1.上網査關鍵字:火災.凶宅.淹水.土石流-首先提到凶宅和火災的議題,不論是住宅本身連同層樓.窗外十公尺對窗鄰居以內.甚至同棟電梯內曾經發生兇宅一概不考慮.火災部份假如是大火甚至殃及鄰居.就得考慮鋼筋水泥.管線是否被燒到變形.有如海砂屋般的弱化...去年曾經發生過的國道走山意外令人印象深刻.
住在山坡地上的社區住宅也得考慮是否有順向坡的危機.淹水則要考慮地勢高低.排水系統是否流暢.此外房屋周圍街景是否有變電所...等嫌惡設施.也得親自爬到頂樓注意.再來透過Google Map的衛星鳥瞰街景功能也是一種方式.
2.非"理"勿聽:找個在地的朋友陪你看屋-和房仲看屋的同時,一路上都會聽房仲講個沒完.一些禮貌上又有技巧的應對讓房仲沒有灌迷湯的機會,比如捷運的事情假如還沒有動工通通不算數.搶手的學區房子即將有知名機構進駐也得有相關新聞或評論.
此外想要更徹底了解在地的環境,找個在地人共同看屋也是一種方式
3.不懂也是一個招術-同樣的問題可以詢問不同的房仲,並且得到答案.假如邊問邊記錄甚至拍照存證.在去問相關人員.比如房屋是否違建必須調測量違建圖.房屋是否為凶宅要去問鄰居和管區.貸款的利率和費用是否划算就要問各家銀行...等.
4.不要客氣,爽快地在心裡畫一個"X"-房屋的屋況和設計格局是否符合個人需求要多方比較,比如房屋是否有漏水或壁癌(要花多少錢整修).車位是否好停車.主臥室要多少空間的衣櫃.以及放化妝台.雙人床的空間.用理智戰勝美好的假象.才有機會挑到符合自己需求的房子.
5.記得對房仲喊暫停-以球賽做比喻,對手氣勢正旺的時候,喊個暫停可以打斷對方的氣勢與節奏.看房也是一樣,因為看屋所要花的時間夠久,往往一天會花好幾小時算是在比耐力,若聽到只有今天限時看屋和交涉價格.都不要在意.還是以個人需求為主.
B.解開屋況說明書的秘密-
1.建物標示,房子的身分證和健康證明-首先是房屋用途,假若登記為廠房.辦公室.貸款不容易而且利率較差.房屋建材和建築完工日也得注意.有的老房子甚至是加強磚造,殊不知經過幾次地震的洗禮.房屋有點骨質疏鬆.住起來可不安心.房屋完工日超過三十年就有都跟的可能性.超過五十年老骨董跟銀行貸款恐怕只有五成.
2.房屋現況說明,慎防爛房子裝豪宅-上一篇曾經提到法拍屋喬裝成豪宅的案例,在合約說明書也得留意.有無漏水跟壁癌的問題,有無水塔或水箱.此外輻射屋.海砂屋.兩百公尺內是否有高壓電線經過.在合約說明書也得留意
3. 建物測量成果圖,違建外推的照妖鏡-建物測量成果圖代表這房子的實際產權是哪些部份,此時外推陽台和樓頂加蓋是否違建就可一清二楚.
書中還有教讀者室內空間的計算方式,並且建議在看屋現場不妨可以用捲尺量一量,可以預防建商是否有偷坪數的嫌疑.如果偷坪數太誇張,想必房屋品質恐怕有不小問題.
4.最新日期的謄本,輕鬆推估賣方成本價-在談價格之前,要向房仲索取最新日期謄本.並且核對貸款金額.所有權人.坪數.前次移轉日期.貸款金額可以回推此屋的成本價,所有權人最好是由屋主本人簽約.假如碰到用朋友名義登記,很有可能是投資客.前次轉移日期也是評估買方是否為投資客的一個小方法.現有奢侈稅規定,持屋一年以內賣掉必須繳15%.兩年以內賣掉要繳10%,
談完了房仲過招以及合約說明書的注意事項,由於篇幅有限,在此也簡單聊一下格局設計和風水說明.
以餐廳來說看似方正的格局,必須考量到是否有空間放儲藏收納櫃.緊鄰陽台採光佳.後方廚房可以考慮改成開放式廚房.廁所門口朝著廚房,穢氣會影響到廚房,不妨在另外一處開門.而一箭穿心的廚房(客廳窗戶和廚房空間成一直線),廚房油煙會散佈整個室內.
緊貼廚房的臥室有潮濕以及電線壽命縮短的問題.馬桶正對床頭穢氣溢出不衛生.床頭開窗又有東西曬的問題,冬天也容易頭痛.而看似完美的房間,其實也有大樑的存在.採光與座向的判定,以客廳朝南,廁所陽台朝東或西最佳
兩棟式社區要考量到棟沖的問題,以我家來說比較靠近客廳的房間還可以看到隔壁棟廁所的窗戶.另一個房間還會對到隔壁棟的陽台和對面棟的廚房.這時候做個隱密性窗簾就很重要了.C字型和口字型的大樓在低樓層要留意潮濕的問題.車位的選擇也是一門學問.有的靠近邊牆進出不容易.有的夾在兩根柱子中間.有的動線流暢但只能停小型車位.
最後則是裝潢注意事項,買好了一間房屋都必須要有一筆裝潢費用.讓住家更舒適,近年來總是能夠在電視以及報紙雜誌上看到許多設計師的作品.不論是巴里島風.美式鄉村風.中國風.....等.假如預算不足時以重新粉刷.整修浴室為優先.經費中等再斟酌加入水電.木工以及家具.更換浴室地板或增加浴缸.記得防水一定得從地板做到天花板.
此外作者也用圖表把客廳.廚房.臥室...等各項需求表提出建言.給讀者當作參考.看完之後也深深覺得還真是一件不容易的事情,從以前至今十幾年看了自家的裝潢轉變,所要煩惱的事情還真不少.近期自家的浴室廚房大改造.請來特力屋討論並且選購自己的需求.裝潢的同時又有監工進度表.以後水電有問題又有終身售後服務.
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